□在貫徹“房住不炒”要求的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行要認(rèn)清住房的資產(chǎn)屬性，圍繞城市化規(guī)律、人口變動(dòng)規(guī)律和城市地理結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)，有效把控信貸風(fēng)險(xiǎn)

□制定基于城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的授信調(diào)研及審批策略。關(guān)注城市內(nèi)部圈層半徑：對(duì)于一線城市，30公里半徑圈是圈層臨界線；對(duì)于二、三線城市等，臨界線酌情遞減

□按照存量與增量區(qū)別對(duì)待原則，落實(shí)圈層臨界線策略。對(duì)于存量貸款，能支持的應(yīng)予以繼續(xù)支持；對(duì)于增量貸款，應(yīng)確立基于圈層臨界線的考量尺度

□避免支持逆勢(shì)而動(dòng)、資源錯(cuò)配、進(jìn)化力弱等類型的房企，選擇資源配置合理、對(duì)房地產(chǎn)與城市化規(guī)律認(rèn)識(shí)到位的企業(yè)予以優(yōu)先支持

□從行業(yè)進(jìn)化特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)信貸審批調(diào)研及申報(bào)材料結(jié)構(gòu)

一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一系列挑戰(zhàn)：投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù)、債務(wù)違約……造成這些問(wèn)題的因素有哪些？行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景如何？商業(yè)銀行應(yīng)采取怎樣的授信審批策略？

一、房企資源配置失誤造成一系列問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為主因是杠桿率過(guò)高、上升過(guò)快；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為主因是資源配置失誤。筆者認(rèn)為，后一種觀點(diǎn)更值得重視，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)積累的資源配置失誤作出具體、清晰的研判。

房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率是指房企資金來(lái)源中非自籌資金所占比率。2001年以來(lái)，房企杠桿率經(jīng)歷了一個(gè)W形走勢(shì)：2001年至2008年，從75%波動(dòng)降至67%；2009年，攀升至73%，之后逐漸下降，并于2011年降至67%，隨后波動(dòng)至2014年；2015年至2017年，連續(xù)攀升至76%，此后保持在該水平。

筆者認(rèn)為房企杠桿率偏高并非目前這些問(wèn)題的主因，基于以下理由：

第一，購(gòu)房者杠桿率峰值時(shí)曾達(dá)到80%，彼時(shí)并未出現(xiàn)大量購(gòu)房者違約情形，而20多年來(lái)房企杠桿率始終未超過(guò)該峰值。

第二，2001年房企杠桿率水平與目前相當(dāng)，但并未遇到目前這些挑戰(zhàn)。

第三，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，存在周期性行情波動(dòng)，其杠桿率在某一時(shí)期偏高，仍屬可控范圍。

第四，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，很多房企逐漸走向成熟，對(duì)于杠桿率水平高低自有權(quán)衡，“鋌而走險(xiǎn)”的畢竟是少數(shù)。

第五，正如融資炒股，如果投資一只股價(jià)上漲的股票，不僅能如期償還借款，而且能獲得超額收益。但如果選錯(cuò)股票，會(huì)造成更多損失。杠桿是認(rèn)知的放大器，投資正確，收益放大；投資失誤，虧損放大。高杠桿有高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企損益起到推波助瀾的作用，它只是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)問(wèn)題的導(dǎo)火索。

筆者傾向于將主因歸結(jié)為此前數(shù)年資源配置失誤、積重難返，即房企將大量資金投入人口減少或難以吸引人口流入的城市。在行業(yè)由供給主導(dǎo)型向需求主導(dǎo)型轉(zhuǎn)換的時(shí)期，易發(fā)生這種來(lái)自供給端的誤判。當(dāng)需求端普遍不認(rèn)可已有的資源配置時(shí)，房企必然遇到債務(wù)問(wèn)題。

二、在政策推動(dòng)下房地產(chǎn)行業(yè)逐步回暖

進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)逐步向好，尤其是行業(yè)投資失速風(fēng)險(xiǎn)不斷降低。投資是衡量一個(gè)行業(yè)景氣度的關(guān)鍵指標(biāo)，是連接當(dāng)前與未來(lái)的重要紐帶，是長(zhǎng)期增長(zhǎng)的關(guān)鍵推手。因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)判斷，最重要的指標(biāo)之一就是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速，簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)投資增速”，該指標(biāo)在2022年4月由正轉(zhuǎn)負(fù)后，逐月下行。2022年5至11月，每月下探幅度分別為1.3、1.4、1.0、1.0、0.6、0.8、1.0個(gè)百分點(diǎn)，但2022年12月僅下探0.2個(gè)百分點(diǎn)，即從2022年11月的-9.8%下探至2022年12月的-10.0%，2023年1至2月，為-5.7%，3月為-5.8%。整個(gè)2023年一季度，房地產(chǎn)投資增速在-5.7%至-5.8%的水平徘徊，不出意外，趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)跡象將越來(lái)越明顯。

投資決策并非易事，投資者對(duì)于與投資相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的考量非常多。當(dāng)前，市場(chǎng)信心仍需逐步積累，市場(chǎng)交易行情待進(jìn)一步活躍，加之一系列政策見(jiàn)效存在時(shí)滯，預(yù)計(jì)2023年下半年或2024年上半年投資有望由負(fù)轉(zhuǎn)正。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展兩大利好：進(jìn)化能力強(qiáng)和市場(chǎng)糾錯(cuò)較及時(shí)

從事行業(yè)研究尤其是房地產(chǎn)行業(yè)研究多年，筆者最大的感受是，“行業(yè)進(jìn)化”這一概念對(duì)于房企在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找準(zhǔn)發(fā)展路徑、擴(kuò)大市場(chǎng)份額、確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、贏得發(fā)展后勁，所起的作用尤為明顯，且具有較強(qiáng)可操作性，值得在判斷行業(yè)態(tài)勢(shì)時(shí)予以重點(diǎn)關(guān)注。自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)化很快，很多房企能夠從用戶需求、產(chǎn)品質(zhì)量、居住體驗(yàn)、氛圍營(yíng)造出發(fā)，引入各種新的設(shè)計(jì)理念、工程技術(shù)、運(yùn)營(yíng)模式、建筑材料，如現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)第五代住宅，即恒溫、恒濕、恒氧的科技住宅。

房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展可期，還與它和需求端緊密聯(lián)系有關(guān)，市場(chǎng)對(duì)其不僅擁有較強(qiáng)糾錯(cuò)能力，且糾錯(cuò)較為及時(shí)。市場(chǎng)表面上具有局部性、間歇性、不確定性的“紊亂”，但在深層運(yùn)行上能夠形成自發(fā)秩序，這種自發(fā)秩序可以對(duì)某一領(lǐng)域或某一時(shí)期的錯(cuò)誤予以糾正。房地產(chǎn)行業(yè)屬于直接面對(duì)消費(fèi)者的行業(yè)，消費(fèi)者的居住體驗(yàn)、居住感受、居住認(rèn)同，比任何理論、模型、規(guī)劃更為真實(shí)、準(zhǔn)確，更能促使該行業(yè)面對(duì)現(xiàn)實(shí)、找到提高競(jìng)爭(zhēng)力的突破口。盡管糾錯(cuò)有陣痛，但房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展終將受益于此。

四、房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)或以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主

據(jù)美國(guó)定期公布的居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表，該表所列資產(chǎn)有兩大類——有形資產(chǎn)與金融資產(chǎn)：有形資產(chǎn)分為房地產(chǎn)和耐用品；金融資產(chǎn)分為存款、養(yǎng)老金、公司權(quán)益、其他。2022年，美國(guó)居民資產(chǎn)總額為150萬(wàn)億美元，其構(gòu)成是：房地產(chǎn)28%、耐用品（主要是汽車）3%、存款3%、養(yǎng)老金27%、公司權(quán)益（主要是股票）33%、其他6%。

筆者依據(jù)以上分類標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算了我國(guó)居民部門(mén)資產(chǎn)總量及結(jié)構(gòu)。截至2022年末，我國(guó)居民擁有汽車1.6億輛，按每輛汽車15萬(wàn)元估算，汽車資產(chǎn)總價(jià)為24萬(wàn)億元；我國(guó)商品住宅累計(jì)銷售面積為215億平方米，與當(dāng)年平均售價(jià)10184元/平方米相乘，得到房地產(chǎn)資產(chǎn)總價(jià)為218.8萬(wàn)億元；我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款為120萬(wàn)億元；第二、第三支柱養(yǎng)老金累計(jì)結(jié)余5萬(wàn)億元；銀行理財(cái)資產(chǎn)（99%為個(gè)人通過(guò)銀行購(gòu)買(mǎi)）為28萬(wàn)億元；個(gè)人擁有股票市值25萬(wàn)億元。上述資產(chǎn)總量為420.8萬(wàn)億人民幣，折合60萬(wàn)億美元，人均資產(chǎn)為美國(guó)的9.5%。由此得出我國(guó)家庭各類資產(chǎn)結(jié)構(gòu)：房產(chǎn)52%、汽車6%、存款28%、養(yǎng)老金1%、公司權(quán)益13%。

由此可見(jiàn)，我國(guó)居民部門(mén)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分布與美國(guó)相比，“兩高兩低”：房產(chǎn)資產(chǎn)和存款占比分別較美國(guó)高出24個(gè)和25個(gè)百分點(diǎn)，養(yǎng)老金資產(chǎn)和公司權(quán)益占比分別較美國(guó)低26個(gè)和20個(gè)百分點(diǎn)。

“兩高兩低”的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的擴(kuò)張極限構(gòu)成潛在制約。我國(guó)居民部門(mén)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)資產(chǎn)占比偏高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)既是好事也是壞事。好事是，這個(gè)行業(yè)對(duì)于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，尤其是地方政府的財(cái)政收入狀況，有一定影響，從而可以獲得更多主動(dòng)或被動(dòng)的政策關(guān)注與扶持。壞事是，我國(guó)老齡化程度逐步加深，養(yǎng)老金占比亟待提高。目前形勢(shì)下，期待居民大幅減少以預(yù)防動(dòng)機(jī)為主的存款，合理性不足，也不太現(xiàn)實(shí)。因此，房地產(chǎn)在居民資產(chǎn)中占比逐步降低，對(duì)于實(shí)現(xiàn)居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多元化、降低房地產(chǎn)行業(yè)自身系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，或?yàn)檩^優(yōu)選項(xiàng)，也是大勢(shì)所趨。

由此推理，我國(guó)城市化進(jìn)程，從以擴(kuò)張為主要特征的第一階段，進(jìn)入以鞏固現(xiàn)有成果為主要特征的第二階段，是大概率事件。房地產(chǎn)行業(yè)，也由此進(jìn)入過(guò)剩與短缺并存、漲價(jià)與降價(jià)并存、管控與放松并存的狀態(tài)。

房地產(chǎn)業(yè)隨城市化進(jìn)程迅速擴(kuò)張的時(shí)代，可能一去不復(fù)返。取而代之的是，房地產(chǎn)業(yè)面臨更多結(jié)構(gòu)性矛盾，并逐步適應(yīng)、化解。房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)為依靠城市化過(guò)程中的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尋找更多發(fā)展機(jī)遇與成長(zhǎng)路徑。

五、房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)關(guān)注本領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，主要有三個(gè)：

第一，一些房企對(duì)部分地方規(guī)劃中存在的貪大、分散、雷同等缺陷缺乏警覺(jué)，對(duì)城市化規(guī)律及其導(dǎo)致的城市中心區(qū)、郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、超遠(yuǎn)郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格向不同方向分化的趨勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)城市遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)非但不會(huì)升值反而會(huì)貶值的趨勢(shì)判斷遲滯，在一、二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)、超遠(yuǎn)郊區(qū)，以及三、四線城市大量拿地，在資源錯(cuò)配道路上越走越遠(yuǎn)，與規(guī)律作對(duì)、與趨勢(shì)作對(duì)，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困境越陷越深。

第二，盡管“行業(yè)進(jìn)化”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得較為明顯，但部分房企仍存在一些問(wèn)題：對(duì)本企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)不能“吃一塹、長(zhǎng)一智”；對(duì)本行業(yè)同類教訓(xùn)不能“不吃一塹，也長(zhǎng)一智”；不能更為清晰、完整地總結(jié)自身發(fā)展得失；不能系統(tǒng)提升本企業(yè)歷史記錄的復(fù)雜性和精確程度；忽視親身體驗(yàn)，過(guò)分倚重線上交流和書(shū)面材料，不能對(duì)行業(yè)前沿形成正確認(rèn)知，難以預(yù)判市場(chǎng)真實(shí)需求動(dòng)向。

第三，一些房企未意識(shí)到存在一些與本行業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度較高、但長(zhǎng)期被忽視的薄弱研究領(lǐng)域。這些領(lǐng)域集中在對(duì)城市地理和城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的研究，如：優(yōu)秀城市界定與分布、城市進(jìn)化與退化、美好城市界定及其吸引力、人口受管控城市的人力資源結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)波動(dòng)、城市-產(chǎn)業(yè)共生模式的幾種類型、準(zhǔn)城市特征及其向城市的轉(zhuǎn)變過(guò)程、城市規(guī)劃成功與失敗案例、城市內(nèi)部重要圈層與地段分析、城市擴(kuò)張極限等。

六、商業(yè)銀行須設(shè)置基于城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析的授信審批策略

第一，在貫徹“房住不炒”要求的基礎(chǔ)上，作為金融機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行要認(rèn)清住房的資產(chǎn)屬性，圍繞城市化規(guī)律、人口變動(dòng)規(guī)律和城市地理結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)，有效把控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

第二，制定基于城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的授信調(diào)研及審批策略。重視對(duì)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、內(nèi)部圈層、重要地段、重要條線的分析判斷。關(guān)注城市內(nèi)部圈層半徑：對(duì)于一線城市，30公里半徑圈是圈層臨界線；對(duì)于二、三線城市等，臨界線酌情遞減。

第三，按照存量與增量區(qū)別對(duì)待原則，落實(shí)上述圈層臨界線策略。對(duì)于存量貸款，能支持的應(yīng)予以繼續(xù)支持；對(duì)于增量貸款，應(yīng)確立基于圈層臨界線的考量尺度。

第四，避免支持逆勢(shì)而動(dòng)、資源錯(cuò)配、進(jìn)化力弱等類型的房企。選擇資源配置合理、對(duì)房地產(chǎn)與城市化規(guī)律認(rèn)識(shí)到位的企業(yè)予以優(yōu)先支持，避免支持逆城市化潮流而動(dòng)、資源配置存在重大失誤、進(jìn)化能力弱尤其吸取教訓(xùn)能力偏弱的房企。

第五，從行業(yè)進(jìn)化特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)信貸審批調(diào)研及申報(bào)材料結(jié)構(gòu)。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)化特點(diǎn)、房地產(chǎn)違約項(xiàng)目地理分布特點(diǎn)、對(duì)具體城市規(guī)劃開(kāi)展評(píng)價(jià)后得到的結(jié)論等，調(diào)整行業(yè)信貸調(diào)研側(cè)重點(diǎn)，優(yōu)化審批申報(bào)材料格式。

（作者系中國(guó)建設(shè)銀行總行授信審批部專職貸款審批人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）