8月26日，反映香港二手樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）相比一周前跌0.59%，報174.62點，連跌六周，創(chuàng)近兩年半新低。

自3月份美聯(lián)儲開啟加息周期以來，香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率，市場預(yù)計香港銀行或?qū)⑸险{(diào)最優(yōu)貸款利率（BLR），推升房地產(chǎn)按揭利率，進一步增加香港房地產(chǎn)市場和房價壓力。

香港住房問題沉疴已久，最近兩屆香港特首也在接力聚焦，力求盡快解決這一問題。就在7月30日，香港新任特首李家超曾表示，香港政府已成立兩個工作組，針對處理公營房屋和整體土地房屋供應(yīng)問題。

香港二手樓跌跌不休

8月26日，反映香港二手樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）相比一周前跌0.59%，報174.62點，連跌六周創(chuàng)近兩年半新低。該指數(shù)每周五公布，基于在中原集團的買賣合約成交價編制，反映香港地產(chǎn)市場價格變動。

其中，大型屋苑指數(shù)報176.09，按周跌0.25%，按月跌2.47%；中小型單位指數(shù)報174.24，按周跌0.29%，按月跌2.52%；大型單位指數(shù)報176.59，按周跌2.02%，按月跌3.77%。

中原地產(chǎn)研究部對此表示，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報174.62點，創(chuàng)128周新低（2020年3月低見174.03點）。最近一周CCL跌破175點，短期目標(biāo)下試170點，重返2019年初時的水平。CCL連跌6周，是2019年10月以來首見，樓價跌勢未止。

自3月份美聯(lián)儲開啟加息周期以來，香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)：5月份以來，港元匯率頻頻觸及弱方兌換保證；金管局銀行體系總結(jié)余由2022年初近3600億港幣降至不足1250億港幣，1個月香港銀行拆借利率（Hibor）由0.25%升至1.85%……

在Hibor上行背景下，香港中原地產(chǎn)價格指數(shù)自2022年3月以來開始下滑，7月中小型住房價格指數(shù)同比下滑5.1%，刷新疫情以來最大跌幅。

預(yù)期銀行加息樓市承壓

與此同時，分析人士則在擔(dān)心，香港或許即將上調(diào)最優(yōu)貸款利率（BLR，指針對最優(yōu)質(zhì)商業(yè)或居民的貸款利率），進而推升按揭貸款成本，增加香港房地產(chǎn)市場壓力。據(jù)中金公司研究部數(shù)據(jù)，上輪加息周期銀行于2018年9月上調(diào)BLR12.5個百分點后，香港地產(chǎn)價格于2019年2月累計下調(diào)約8.4%。

“若未來進一步上調(diào)BLR，可能加大住房按揭貸款的付息壓力。”中金公司研究部策略分析師劉剛表示，未來上調(diào)BLR，可能會邊際增加銀行成本、推升房地產(chǎn)按揭利率。但由于最優(yōu)貸款利率上調(diào)滯后于已經(jīng)走高的資金利率，因此對港股整體的金融條件的增量影響有限。

平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生則提到，當(dāng)前香港經(jīng)濟面臨較大下行壓力，今年以來香港GDP已連續(xù)兩個季度同比負(fù)增，相比2018年9月香港銀行上調(diào)貸款利率時的基本面更為疲軟。今年2月以來香港失業(yè)率再度上升，截至6月為4.7%，遠(yuǎn)高于2018年3月-2019年7月維持的2.8%。

“房地產(chǎn)及樓宇業(yè)權(quán)是香港經(jīng)濟的重要支柱，在2021年香港實際GDP中占比達到19.6%。歷史上，每次銀行加息都會造成香港房價同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，即便2018年只加息一次?！彼A(yù)計，本次如果香港銀行貸款利率相比上次更大幅度攀升，對香港經(jīng)濟的負(fù)面沖擊或?qū)⒏黠@。

值得注意的是，香港財政司司長陳茂波7月24日曾表示，過去幾個月本港樓價雖有輕微回調(diào)，但仍大致保持平穩(wěn)。雖然本港私人住宅物業(yè)過半數(shù)已沒有按揭貸款，但當(dāng)香港隨美國進入加息周期，供樓人士的按揭還款負(fù)擔(dān)難免增加，市民在置業(yè)或作其他投資決定時，還是以審慎策略為上。

港府發(fā)力針對房屋難題

香港住房問題沉疴已久，最近兩屆香港特首也在接力聚焦，力求盡快解決這一問題。

6月9日，香港時任特首林鄭月娥曾表示，該屆政府大膽嘗試興建過渡性房屋，此項目現(xiàn)已成為房屋階梯的重要部分。當(dāng)局承諾興建2.5萬個單位，目前已覓得足夠土地興建逾2.1萬個單位。她說，該屆政府的公營房屋供應(yīng)量較上屆政府五年任期的供應(yīng)量多40%，相信未來十年此數(shù)必會大幅上升，期待下屆政府在過渡性房屋工作方面再加把勁。

到了7月30日，香港新任特首李家超也公開表示，香港政府明白社會關(guān)注房屋問題，因此成立兩個工作組，針對處理公營房屋和整體土地房屋供應(yīng)問題，希望盡快交出成績。不論公屋或一般土地房屋供應(yīng)，政府都期望做到提速、提效、提量。當(dāng)局會探討各項土地來源的可能性，但現(xiàn)階段主力從現(xiàn)有土地來源中盡量增加供應(yīng)量，其中主要考慮綠化地帶的土地。

順便一提的是，陳茂波8月25日在香港房托基金協(xié)會成立典禮上表示，截至今年7月，本港房托基金市場的市值逾2100億港元，規(guī)模較2005年增長近五倍。恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)股息累計指數(shù)較2008年推出時上升近七倍，表現(xiàn)遠(yuǎn)勝同期恒生指數(shù)總股息累計指數(shù)的升幅，足見房托基金的價值和發(fā)展?jié)摿Α?/strong>

為推動房托基金市場的發(fā)展，香港政府多管齊下推出支持政策。例如，香港證監(jiān)會于2020年底修訂了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，放寬房托基金的投資限制；強積金管理局于同年亦放寬強積金計劃投資房托基金的限制，以擴闊房托基金投資者的基礎(chǔ)；香港政府去年推出了為期三年的資助計劃，以進一步提高在香港設(shè)立房托基金的吸引力。

責(zé)編：桂衍民