機(jī)構(gòu)指出，目前，房企信用修復(fù)的路徑規(guī)劃逐漸清晰，板塊正在經(jīng)歷估值修復(fù)行情，但受到房?jī)r(jià)下跌等因素影響，當(dāng)下銷售仍處于弱復(fù)蘇通道。伴隨房地產(chǎn)支持政策、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)政策逐步理順，購(gòu)房者對(duì)新房信心有望逐步恢復(fù)，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)混企和民企信用逐步修復(fù)、拿地銷售經(jīng)營(yíng)回歸背景下的彈性機(jī)會(huì)，同時(shí)穩(wěn)健綠檔房企將持續(xù)受益于行業(yè)格局改善和盈利水平提升。

核心邏輯

1、此次政策本質(zhì)上為“第三支箭”，即支持房企股權(quán)融資；通過進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購(gòu)買存量項(xiàng)目、償還債務(wù)、項(xiàng)目交付等方面有力補(bǔ)充資金。此外，政策首次提及“鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行REITs”，為公募REITs在房地產(chǎn)存量資產(chǎn)上撬動(dòng)投資價(jià)值打開空間，利于引導(dǎo)行業(yè)由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力、提升估值溢價(jià)。

2、加速行業(yè)兼并整合，利于優(yōu)質(zhì)房企做大做強(qiáng)。新政允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)并配套融資；一方面利于集團(tuán)控股母公司擁有土地資源的房企做大做強(qiáng)，盤活集團(tuán)未上市土儲(chǔ)；另一方面有助于提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)積極性，在負(fù)債可控的基礎(chǔ)上通過再融資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)補(bǔ)充擴(kuò)充資本金實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偻黄?。

3、政策力度及廣度超出市場(chǎng)預(yù)期，利于改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。本次股權(quán)融資支持包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用5個(gè)方面，覆蓋力度廣而全；其中兼并重組募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等；再融資募集資金可用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，均利于緩解房企短期資金壓力，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，避免信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)散。

利好個(gè)股

光大證券認(rèn)為，近期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、中國(guó)金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、上海臨港。

東北證券指出，目前，房企信用修復(fù)的路徑規(guī)劃逐漸清晰，板塊正在經(jīng)歷估值修復(fù)行情，但受到房?jī)r(jià)下跌等因素影響，當(dāng)下銷售仍處于弱復(fù)蘇通道。伴隨房地產(chǎn)支持政策、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)政策逐步理順，購(gòu)房者對(duì)新房信心有望逐步恢復(fù)，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)混企和民企信用逐步修復(fù)、拿地銷售經(jīng)營(yíng)回歸背景下的彈性機(jī)會(huì)，同時(shí)穩(wěn)健綠檔房企將持續(xù)受益于行業(yè)格局改善和盈利水平提升，A股建議關(guān)注金地集團(tuán)、新城控股、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份、萬科A、濱江集團(tuán)；H股建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)。

德邦證券指出，1-10月房地產(chǎn)銷售累計(jì)同比降幅收窄，但復(fù)蘇羸弱，前期信貸支持、債券融資支持工具、中債增信等多種方式支持上市房企再融資，緩解開發(fā)商流動(dòng)性壓力。此次房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資時(shí)隔多年再度重啟，為優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)打開通道，同時(shí)沒有納入中債增名單和尚未獲得部分銀行意向性授信額度的房企或?qū)⑹芤?。A股房地產(chǎn)企業(yè)利好，優(yōu)質(zhì)房企新增再融資渠道，出險(xiǎn)房企或?qū)⑹芤嬗诓①?gòu)重組及配套融資；港股房地產(chǎn)情緒面波及短期行情，境外再融資持續(xù)暢通；受益標(biāo)的萬科A、新城控股、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、大名城等。

本文內(nèi)容精選自以下研報(bào)：

東北證券《六大行密集發(fā)布房企授信，銀行間市場(chǎng)儲(chǔ)架式發(fā)行名單再擴(kuò)容》

德邦證券《“第三支箭”蓄勢(shì)待發(fā)，十二年地產(chǎn)股權(quán)再融資解困》

光大證券《房地產(chǎn)股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整，多箭齊發(fā)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》

平安證券《“第三支箭”加速落地，三箭齊發(fā)助力地產(chǎn)融資》