流動(dòng)性壓力持續(xù)！房企融資規(guī)模同比大降5成…四部門(mén)同日表態(tài)，釋放什么信號(hào)？

1-4月，房企整體融資規(guī)模仍維持低位，同比降幅超5成，多數(shù)房企流動(dòng)性壓力持續(xù)。

近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、深交所等多部門(mén)分別召開(kāi)專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然央企、國(guó)企和少數(shù)民營(yíng)企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企目前外部融資還關(guān)著門(mén)，此次多部門(mén)表態(tài)就是希望金融機(jī)構(gòu)能夠支持那些房企尤其是民企的合理融資需求。預(yù)計(jì)未來(lái)房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。

房企融資規(guī)模同比降5成

4月，房企發(fā)債規(guī)模大幅下降。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，環(huán)比下降35.96%，相較于去年4月731.95億元，同比下降49.6%。4月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，環(huán)比上升0.94%，相較于去年4月147.64億元，同比下降80.46%。

從融資成本來(lái)看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動(dòng)，其中信用債平均利率為3.48%，環(huán)比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.95個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.55%，環(huán)比增長(zhǎng)1.49個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.35個(gè)百分點(diǎn)。

今年累計(jì)來(lái)看，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，房企整體融資規(guī)模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。

對(duì)于房企融資規(guī)模維持低位的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，今年以來(lái)，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購(gòu)貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)。但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間，短期內(nèi)企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月規(guī)模房企整體融資規(guī)模仍保持在低位，多數(shù)房企流動(dòng)性壓力持續(xù)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前來(lái)看，抓銷(xiāo)售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)保持財(cái)務(wù)定力及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

四部門(mén)表態(tài)支持房地產(chǎn)融資

近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、深交所等多部門(mén)分別召開(kāi)專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，其中均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

央行會(huì)議強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出，要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

證監(jiān)會(huì)會(huì)議要求，科學(xué)合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，適時(shí)出臺(tái)更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

深交所會(huì)議表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

整體融資環(huán)境或明顯改善

對(duì)于多部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)金融政策的表態(tài)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，4月29日中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述放在“要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的模塊，這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)還存在，如房企停工、房企債務(wù)違約對(duì)金融體系的負(fù)面影響等。

楊紅旭認(rèn)為，目前的問(wèn)題在于房企融資還比較困難，雖然央企、國(guó)企和少數(shù)民營(yíng)企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企目前外部融資還關(guān)著門(mén)，此次多部門(mén)表態(tài)就是希望金融機(jī)構(gòu)能夠支持那些房企尤其是民企的合理融資。

對(duì)于銀保監(jiān)會(huì)提出“要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)”，楊紅旭認(rèn)為，過(guò)去幾個(gè)月，部分地方政府過(guò)于追求防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不讓項(xiàng)目停工或爛尾，保交樓，沒(méi)有關(guān)心這些民營(yíng)企業(yè)的集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)要求既兼顧保交樓目標(biāo)下的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，又要兼顧到企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其進(jìn)行合理正常的金融支持、融資支持，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

另外，對(duì)于證監(jiān)會(huì)提出“積極支持房企債券融資”，楊紅旭認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)支持態(tài)度很明確，現(xiàn)在是要加快支持的力度和速度，要向更多的民營(yíng)企業(yè)開(kāi)放融資。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，一行兩會(huì)的表態(tài)中“及時(shí)優(yōu)化”、“積極支持”、“督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)”等用詞更積極，傳達(dá)了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計(jì)后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于購(gòu)房者及房企的支持性政策將及時(shí)出臺(tái)，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機(jī)構(gòu)對(duì)重點(diǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目并購(gòu)等有望加快推進(jìn)，利于房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

不過(guò)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，問(wèn)題的解決還是要靠自救，靠市場(chǎng)回升，自然創(chuàng)造出自救的條件，指望退出“三道紅線”和貸款集中度管理、推出新一輪放水、房企能在A股上市融資等突破既有長(zhǎng)效機(jī)制、監(jiān)管底線的措施，是不可能的。目前，國(guó)家及各地政府能做的就是完善政策措施，松綁既有的調(diào)控，出臺(tái)更優(yōu)惠的金融措施，讓市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，并穩(wěn)定預(yù)期，剩下的要靠企業(yè)自救，并激發(fā)市場(chǎng)化收并購(gòu)的條件。