5月24日，第一太平戴維斯聯(lián)合深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦房地產(chǎn)投資論壇，探討REITs市場發(fā)展趨勢及未來發(fā)展空間，探尋基礎(chǔ)設(shè)施REITs為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展帶來的新機(jī)遇。

REITs作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的助推器，一直以來倍受市關(guān)注。最新出臺的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴(kuò)容為市場帶來難得的歷史機(jī)遇，萬億消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場可期。

論壇上，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長呂晉川談到，國家發(fā)改委推出消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)RITs，是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需，重視支持消費(fèi)的具體舉措！對于優(yōu)化土地市場資源配置，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，具有重要意義，是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

盤活存量資產(chǎn) 

國家發(fā)改委于3月發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，從長遠(yuǎn)來看，對REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意義重大。

消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴(kuò)容豐富了REITs底層資產(chǎn)，促進(jìn)市場規(guī)模的成長，投資者有更多的投資選擇，將會吸引更多的投資機(jī)構(gòu)參與市場，同時長期回報將變得更加穩(wěn)健。

此外，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行有利于加速中國公募REITs市場的成熟，同時也會增加產(chǎn)權(quán)類REITs總市值的占比，有利于REITs市場的活躍。第一太平戴維斯認(rèn)為，以民生消費(fèi)的購物中心為底層資產(chǎn)發(fā)行的公募REITs將很可能成為底層資產(chǎn)。為增強(qiáng)產(chǎn)品穩(wěn)定性，資產(chǎn)規(guī)模較大且多元分布的資產(chǎn)包或?yàn)樽羁赡艿哪Ｊ健?/span>

對于中型商業(yè)資產(chǎn)方在發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs中應(yīng)該如何突破各種瓶頸，第一太平戴維斯認(rèn)為，有發(fā)行REITs需求的商業(yè)資產(chǎn)方如需達(dá)到發(fā)行要求，往往會出現(xiàn)需支付較高商業(yè)管理成本的情況，可考慮采取大資管模式去中臺化，高效的運(yùn)作促進(jìn)效益提升，以達(dá)到提升IRR水平的目標(biāo)。

其次，對于傳統(tǒng)各方獨(dú)立管理的模式，經(jīng)常會出現(xiàn)商管與物管利益點(diǎn)割裂的情況，引入大資管作為整體服務(wù)團(tuán)隊，可將物管及商管有效整合，相互補(bǔ)位，為資產(chǎn)方提供最有價值的服務(wù)模式。

最后，在商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)需要高要求高標(biāo)準(zhǔn)的背景下，大資管團(tuán)隊可在合理酬金的經(jīng)營下做精細(xì)化管理，保證設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)健運(yùn)行，以上路徑的實(shí)施也將實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的長期高質(zhì)量運(yùn)營。

國內(nèi)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展?jié)摿薮?，對于消費(fèi)類REITs底層資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)，建議從五點(diǎn)去著手，包括在發(fā)起人方面可以優(yōu)先考慮央企、國企；在項目位置上可以選擇北上廣深、杭州、武漢和成都等準(zhǔn)一線城市；以資產(chǎn)凈值超過10億的購物中心和社區(qū)商業(yè)為主；另外，資本化率要≥5.0%，最好達(dá)到5.5%；在合規(guī)性方面要注意是否存在權(quán)利限制、手續(xù)是否齊全、運(yùn)營是否合規(guī)等方面的瑕疵。

釋放REITs新活力

恢復(fù)消費(fèi)重中之重，資產(chǎn)盤活需求快速增長，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS推出正當(dāng)時。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力釋放居民消費(fèi)潛力，納入REITs試點(diǎn)范圍可更有效促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)增長。 

第一太平戴維斯提到，實(shí)踐當(dāng)中，一些港資、外資發(fā)展商在打造優(yōu)質(zhì)購物中心、社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域往往頗有建樹。根據(jù)觀察，其成功的一大因素是其對租約強(qiáng)大的合規(guī)管理能力?！?br/>

對于土地剩余年期對REITs底層資產(chǎn)價值的影響機(jī)制，論壇上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資產(chǎn)估值主要受收益水平、報酬率、增長率和剩余收益年期影響。增長率和報酬率對沖后，會形成一個估值的衰減因子。剩余收益年期越長，衰減因子越小。但是該衰減過程不是線性的，剩余收益年期越短，邊際影響會越大。例如，剩余收益年期為30年和20年時，剩余收益年期每減少一年，剩余收益年期為20年的估值下降幅度明顯要大于剩余收益年期為30年的。

對于資本管理的降本增效，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，降本從兩個更深層來理解，一是數(shù)值上的成本，另一個則是運(yùn)作場景中的溝通成本，都是需要去降低的；另外在增效方面，一是效率，二是效益，一體化的資管運(yùn)作將對這兩個方面起到極大的提升作用。

未來，第一太平戴維斯將繼續(xù)與深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會深度合作，利用豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和前瞻性視野，助力區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金建設(shè)，打造城市先行示范區(qū)，賦能深圳高質(zhì)量發(fā)展。