公募REITs擴(kuò)容增類再進(jìn)一步，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs起航。11月26日，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、中金印力消費(fèi)REIT火速獲批。上海證券報(bào)記者從銷售渠道了解到，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在籌備發(fā)行工作，最快有望在12月公開發(fā)售。

中央金融工作會(huì)議提出促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。在業(yè)內(nèi)人士看來，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs起航是落實(shí)中央金融工作會(huì)議的重要舉措。REITs上市后拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低企業(yè)負(fù)債率，有望推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

核心商圈資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健

公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，華夏基金、中金基金拔得頭籌。“來自核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的項(xiàng)目更容易獲批?！币晃换鸸芾砣苏f。

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的發(fā)起人為華潤(rùn)置地，底層資產(chǎn)為青島萬象城，項(xiàng)目估值達(dá)到81.47億元。據(jù)悉，青島萬象城位于被譽(yù)為青島核心廣域級(jí)商圈的市南區(qū)香港中路商圈，該商圈是國(guó)內(nèi)外游客來青島旅游消費(fèi)的必經(jīng)之地。今年上半年，青島萬象城營(yíng)業(yè)收入達(dá)到3.31億元，同比增長(zhǎng)10.9%，平均出租率超過98%，穩(wěn)定維持高位。

華夏金茂購(gòu)物中心REIT的底層資產(chǎn)長(zhǎng)沙覽秀城位于中部地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米。該項(xiàng)目年度客流逾1000萬人次，其坪效（每坪面積可產(chǎn)出營(yíng)業(yè)額）、運(yùn)營(yíng)收入在2020年至2022年的年度復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到14.6%和31.6%。截至9月末，長(zhǎng)沙覽秀城出租率達(dá)98.9%。

中金印力消費(fèi)REIT的發(fā)起人為印力集團(tuán)，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD 購(gòu)物中心，項(xiàng)目估值接近39.77億元。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在2022年的營(yíng)業(yè)額超過35億元；2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元，創(chuàng)下半年業(yè)績(jī)歷史新高。

談及上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院研究部負(fù)責(zé)人王煜昊表示，從區(qū)域分布來看，三單項(xiàng)目分別位于青島、杭州、長(zhǎng)沙三個(gè)商業(yè)資源聚集度較高、城市人口活躍的新一線城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和增長(zhǎng)潛力明顯；從底層資產(chǎn)情況來看，三單項(xiàng)目底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健，具有合理的租戶結(jié)構(gòu)及成熟的會(huì)員體系，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)形成了有效支撐。

有望推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)

目前，我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模大、市場(chǎng)化程度高。截至2022年末，我國(guó)存量購(gòu)物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。

中金基金表示，國(guó)內(nèi)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有投資金額高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等特征。以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，有利于增強(qiáng)消費(fèi)能力、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，改善居民生活水平，助力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用，落實(shí)把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。

對(duì)于政策支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，華潤(rùn)置地相關(guān)人士談到，該公司已啟動(dòng)資產(chǎn)管理平臺(tái)搭建和資產(chǎn)管理能力建設(shè)，積極向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。未來將抓住消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展機(jī)遇，通過積極參與首發(fā)及后續(xù)擴(kuò)募打造行業(yè)領(lǐng)先的REIT平臺(tái)，構(gòu)建商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)。

中證鵬元研發(fā)部高級(jí)研究員吳進(jìn)輝進(jìn)一步表示，公募REITs能有效連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展的重要工具。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市后拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低企業(yè)負(fù)債率，還有望推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。