備受關注的公募房地產投資信托（REITs)項目再迎關鍵進展。據業(yè)內人士透露，此前完成發(fā)改委答辯的近30個公募REITs項目中，已有約5個由發(fā)改委推薦到了證監(jiān)會。

與此同時，基金公司繼續(xù)備戰(zhàn)公募REITs。已經答辯的公司除了補充材料，等待審核之外，挖掘籌備優(yōu)質基礎設施項目仍是目前的重點工作。

公募REITs有新進展

完成答辯后，公募REITs又傳來新消息。據一位業(yè)內人士透露，證監(jiān)會和交易所已在對項目進行審核，其中5個項目進度較快。

公募REITs距離正式推出還需要經過哪些步驟也備受業(yè)界關注。業(yè)內人士預計，證監(jiān)會和交易所審批比較嚴格，大概率會有反饋和修訂環(huán)節(jié)。此外，投資者的接受與否將決定REITs能否發(fā)行成功。因此，還需要經過項目路演、網下機構投資者詢價、定價程序、網上和網下投資者的認購與配售等環(huán)節(jié)，才能上市交易。

一家基金公司相關人士反饋，發(fā)改委將項目推薦至證監(jiān)會后，還要交易所、中基協(xié)、中證協(xié)等正式出臺相關配套規(guī)則及指引；證監(jiān)會、交易所履行注冊、審查程序。經證監(jiān)會注冊后基金公司才能設立公募REITs產品，發(fā)售基金份額募集基金。

創(chuàng)金合信基金表示，旗下公募REITs項目處于發(fā)改委審核階段，審核通過后續(xù)還需要經過證監(jiān)會和交易所的聯(lián)合審查，才能上市。

公募REITs的制度建設及優(yōu)質項目鎖定也在繼續(xù)緊鑼密鼓地推進。

近期，深圳證券交易所副總經理李輝表示，作為基礎設施公募REITs試點業(yè)務規(guī)則體系框架的重要部分，深交所配套規(guī)則“1個辦法+兩個指引”已于9月份完成公開征求意見，將在履行相關程序后正式發(fā)布。

國投瑞銀不動產投資中心劉先鳴表示，交易所配套規(guī)則覆蓋了REITs生命周期中“募、投、管、退”全鏈條，對市場關心的審核標準、定價機制、認購方法、上市流程、擴募與并購條件等重要問題做出規(guī)定，將成為各市場主體開展業(yè)務的依據。

一家基金公司REITs產品負責人認為，公募REITs產品發(fā)售的流程、投資者準入、存續(xù)期的運營管理和信息披露是業(yè)內關注的重點。“比如基礎設施基金的收購及份額權益變動，在征求意見稿中提到，投資者及其一致行動人持有基礎設施基金份額達到5%后，每增加或者減少5%需要進行公告；持有基金份額達30%后，繼續(xù)增持需要采取要約方式收購；上述比例的調整對原始權益人如何有效避免資產被同業(yè)惡意收購將有較大影響?！?/span>

相關配套規(guī)則出臺前，業(yè)內也在持續(xù)挖掘和儲備優(yōu)質基礎設施項目。

“當下的一項重點工作是挖掘和儲備優(yōu)質底層資產。項目必須滿足發(fā)行REITs的合規(guī)性要求，現(xiàn)金流的來源及其穩(wěn)定性是關注的重點。REITs產品注重現(xiàn)金分紅，關系到該項資產是否適合用于發(fā)行REITs。此外，發(fā)起人的相關管理經驗也是關注點，發(fā)改委要求回收資金應主要用于新的基礎設施項目建設，所以，發(fā)起人持有或運營較多同類資產、有較多項目儲備將是一個優(yōu)勢。目前我們公司已儲備了一些園區(qū)、高速公路項目?！比A南一位基金公司人士說。

還有基金公司在等候材料的上報通知?！叭涨皣野l(fā)改委就REITs試點相關工作下發(fā)了文件，要求各家機構按照新的格式重新整理上報材料，具體上報時間尚未通知。我們的工作重點仍是按照要求，完善已經上報的項目，等待審批?！眲?chuàng)金合信基金人士說。

平衡參與主體利益

發(fā)展公募REITs，需要平衡好原始權益人、基金管理人、基礎設施運營管理機構以及公眾投資者的利益訴求，業(yè)內人士對此也紛紛獻計獻策。

中金基金表示，治理和管理機制是REITs產品具有持續(xù)生命力的關鍵。目前來看，多數公募REITs項目在發(fā)行以后，基金管理人會聘請原始權益人或其關聯(lián)方作為外部運營管理機構，負責制定及落實基礎設施項目的運營策略。基金管理人居于公眾投資人和原始權益人之間，要將保護公眾投資人的利益放在首位，維持公眾投資人和原始權益人的平衡。

“基金管理人需要足夠長的時間和耐心培養(yǎng)資產篩選能力和資產運營管理能力，在現(xiàn)有的股、債、衍生品投資之外，開拓不動產投資的新版圖。”劉先鳴認為，為了平衡各方利益，比較容易操作的方法是尋找一塊可分配的新蛋糕，確保各方受益。在他看來，與REITs發(fā)展較為成熟的市場相比，我國REITs試點的缺憾是暫時沒有稅收優(yōu)惠政策，這將影響REITs產品的分紅，削弱各方的利益協(xié)調空間。

“中國龐大的基礎設施屬于沉睡資產，還不是活躍的稅源。REITs業(yè)務能激活這一領域的交易，創(chuàng)造新的GDP來源，擴大稅基。預計這一輪REITs試點推出后，國家相關部委會進一步研究REITs稅務配套政策。在稅務優(yōu)惠政策的支持下，REITs的市場空間會更加廣闊?！眲⑾萨Q說。