美國銀行業(yè)正陷入商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險的“漩渦”之中。

“一些銀行對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險敞口更集中，如果商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境惡化，這些銀行將蒙受更高的損失。”美聯(lián)儲在北京時間5月9日發(fā)布的《金融穩(wěn)定報告》中，對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險發(fā)出了警告。

實(shí)際上，在近期的第一共和銀行倒閉案中，美國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險便有所顯露。第一共和銀行年報顯示，截至2022年底，該行房地產(chǎn)抵押貸款浮虧達(dá)193億美元。此前，美國商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）違約事件已頻繁出現(xiàn)。

美國商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)惡化

一場殘酷的“逆風(fēng)”正席卷美國商業(yè)地產(chǎn)市場——在疫情與美聯(lián)儲加息的雙重沖擊之下，原本被視作“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期持續(xù)惡化。

在此背景下，部分CMBS已出現(xiàn)違約，相關(guān)風(fēng)險逐漸暴露。今年3月初，黑石旗下價值5.62億美元的CMBS出現(xiàn)違約；不久前，美國房產(chǎn)巨頭Brookfield的基金被曝年內(nèi)再度違約，拖欠了旗下12棟辦公大樓的合計1.614億美元抵押貸款。

分析人士認(rèn)為，當(dāng)前美國商業(yè)地產(chǎn)市場正處于利率上升、信貸緊縮和債務(wù)到期的“完美風(fēng)暴”之中。

“疫情期間美聯(lián)儲放水，商業(yè)地產(chǎn)市場成為吸收過剩流動性的重要領(lǐng)域，美國商業(yè)地產(chǎn)價格快速上漲，形成價格‘泡沫’。美聯(lián)儲加息周期開啟后信貸成本急速上升，疊加疫情后辦公習(xí)慣的改變，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)需求下降。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛向上海證券報記者表示，在此背景下，商業(yè)銀行資產(chǎn)端商業(yè)地產(chǎn)價格有所縮水，同時加息導(dǎo)致負(fù)債端成本上升，銀行面臨比較大的利率風(fēng)險。

與此同時，由于2023年至2024年有萬億美元商業(yè)地產(chǎn)貸款集中到期，“債務(wù)違約”可能接踵而至。國泰君安證券海外策略首席分析師戴清表示，商業(yè)地產(chǎn)貸款集中到期后再融資將面臨高利率環(huán)境，而底層資產(chǎn)價值正在縮水，債務(wù)違約率可能上升。

中小銀行風(fēng)險敞口較大

在這場“完美風(fēng)暴”下，商業(yè)地產(chǎn)的潛在風(fēng)險可能傳導(dǎo)至美國銀行業(yè)，中小銀行或?qū)⑻幱凇帮L(fēng)暴中心”。

美國商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)一直是金融機(jī)構(gòu)賬目上的“隱患”，而中小型銀行對商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險敞口更大。

根據(jù)美聯(lián)儲最新數(shù)據(jù)，截至2023年4月26日的當(dāng)周，美國所有商業(yè)銀行資產(chǎn)端的商業(yè)地產(chǎn)貸款共計約2.91萬億美元。其中，美國小型銀行擁有1.96萬億美元，占比達(dá)67.4%；美國大型銀行持有8460億美元，占比約為29.1%。

隨著商業(yè)地產(chǎn)需求的下滑和銀行繼續(xù)收緊信貸，資產(chǎn)端商業(yè)地產(chǎn)占比更高的中小銀行資產(chǎn)收益將受到影響。曾剛表示，美聯(lián)儲將利率維持在高位，意味著銀行負(fù)債成本高企，而資產(chǎn)端持有的商業(yè)地產(chǎn)收益下降，銀行凈息差將會大幅收窄，對銀行盈利能力構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險向銀行業(yè)傳導(dǎo)，也可能會加速美國經(jīng)濟(jì)走向衰退。招商證券在研報中稱，美國辦公樓抵押貸款或成為下一個“爆雷點(diǎn)”，雖不至于爆發(fā)類似2008年的系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但將加速信貸收緊，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差、衰退概率上升。